土地の購入や相続の際に「地目（ちもく）」という言葉を聞きますが、どんな意味があるのでしょうか？

地目によっては家を建てることができませんので、事前に調べておくことが大切です。

今回は、地目の意味と地目変更の登記について見ていきましょう。

● 地目とは？

地目とは、分かりやすく言えば不動産登記法で決められている土地の種類のことです。

地目（土地の種類）は田、畑、宅地、公衆用道路、山林、牧場、境内地、墓地、 水道用地、公園など全部で20種類以上あります。

土地の現況がどの地目にも当てはまらない場合は雑種地という地目になります。

主な５区分の定義は以下のとおり。
・宅地：「建物の敷地およびその維持、もしくは効用を果たすために必要な土地」
・田：「農耕地で用水を利用して耕作する土地」
・畑：「農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。牧草栽培地は畑とする」
・山林：「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地」
・雑種地：「どの地目にもあてはまらない土地

● 地目を調べる方法

登記を見ると土地の地目を調べることができます。

近くの法務局で申請する、または法務省の「登記・供託オンライン申請システム」から登記記録のPDFを入手可能です。

▼法務局　オンライン申請システム
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/category_00003.html

土地の固定資産税の納税通知書に同封されている「課税明細書」や「評価明細書」にも地目が記載されています。

土地に家を建てるために住宅ローンを組む場合は、登記事項証明書が必要になります。

● 家を建てられる地目は？

地目によって住宅の建築ができるか、できないかを
判断されることはありません。

地目はあくまでもその土地が登記された時点の現状のため、「宅地」以外の地目でも建築基準法に従い家を建てることは可能です。

ただし、家を建てたら土地の地目を「宅地」に変更することが不動産登記法で定められています。

● 登記とは何か？

日本の土地は網の目のように区切られており、土地の区画それぞれに〜町1番、2番、3番といった地番が付けられています。

土地の場所や種類、面積、所有者といった情報は不動産の登記簿に記載されます。

不動産の登記簿は一筆の土地ごとに作成され、登記簿に記録されている情報を「登記」と呼び、その地域の法務局にて登記されます。

自分の土地の上に家屋が建っていれば、土地の地目は宅地で登記されているはずです。

● 地目変更登記とは？

地目変更とは、土地の現況で判断して土地の種類を変更する登記のことです。

土地の地目について現況に変更があった場合は、 土地の所有者から地目変更を行うことになります。

地目変更を検討すべきケースは以下のとおりです。
・土地の利用目的を変更したとき
所有している土地の利用目的を変更する場合は、地目変更が必要です。例えば、田や畑として使っていた土地を宅地に造成して家を建てるようなケースが該当します。

・土地を担保に融資を受けたいとき
土地を担保に融資を受けるときは、地目と土地の使用目的が一致していることが条件となる場合があります。不一致の場合は融資を受けられない恐れがあるため、地目変更をしておくと安心です。

・土地を売却したいとき
地目と土地の使用目的が異なる場合、売却前に地目変更をしておく必要があります。

土地の利用目的によって地目を決めなればならず、
それを「地目認定」といいます。

まとめ

地目について解説しました。

土地活用のために建物を建てるなら、地目が「宅地」である必要があります。

ご所有地が「現在建物が建っている土地」「建物を建てる目的で取引される土地」「用途地域内の土地」のいずれかに該当するかが重要です。

地目の種類は、不動産の登記簿謄本の表題部で確認できますので、土地活用を行う際の参考にしていただければと思います。