2023.04.17マイホーム
家を建てたいと考えている人は、土地の購入を考えることでしょう。
土地購入では、価格に目が行きがちですが、基準となる指標があることはご存知でしょうか？
今回は、土地購入時に役立つ指標について解説していきましょう。
土地の相場を決定するためには、4つの指標があります。
・公示地価
・基準地価
・路線価
・固定資産税評価額
以上の4つの種類に分かれており、決定目的や価格決定を行う機関が変わってきます。
「公示地価」とは、最も一般的に認知された土地の価格といえるかもしれません。
公示地価の発表時期には、その年の日本の行方を占うかのように、ニュースなどで報道されるほど注目されるのが「公示地価」になります。
公表日：毎年3月下旬
基準日：1月1日時点
調査地点数：26000地点
決定機関：国土交通省土地鑑定委員会
目的：（以下、国土交通省HPより抜粋）
・一般の土地の取引に対して指標を与えること
・不動産鑑定の規準となること
・公共事業用地の取得価格算定の規準となること
・土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること
・国土利用計画法による土地の価格審査の規準となること
日本全国の土地価格の基準値となり、国内の不動産取引全体の指標としている土地価格になっています。
1月1日を基準日として、毎年3月下旬には公表されています。
決めている機関は、国土交通省土地鑑定委員会で、複数名の鑑定士が土地の価格を決定付けています。
そのため、公平的に土地の価格を決定しており、各不動産会社が目安にできる指標です。
「基準地価」とは、実は非常に「公示地価」に近いものであり、都道府県内での土地価格の基準値となります。
しかし、「公示地価」よりも調査条件が違うため、多少の価格違いがありますが、「公示地価」が全国の指標の土台とするなら、それを補完するのが「基準地価」の役目であるといえるかもしれません。
公表日：毎年9月ごろ
基準日：7月1日時点
調査地点数：22000地点
決定機関：都道府県
目的：公示価格と基本的に目的は同じ
先ほどの「公示地価」は、国土交通省土地鑑定委員会が決定機関となっていましたが、「基準地価」は各都道府県の鑑定士が決定付けています。
そのため、「基準地価」は都道府県という地域で行われるさらに詳しい土地の価格という考え方になります。
「公示地価」と「基準地価」の2つの指標は、1つの住所を指定し、ピンポイントに㎡単価を発表されるので、一般の方が見ても比較的に理解しやすいものです。
ですが、次に紹介する「路線価」については、算出方式が複雑で、地点数も多く、一般の方が使用することはあまりありません。
「路線価」とは、市街地的形態となっている地域の路線に面する土地の価格です。
「公示地価」と「基準地価」は、特定の敷地に対して価格付けを行いますが、「路線価」は一定の距離における路線に対しての価格になります。
公表日：毎年7～8月ごろ
基準日：1月1日時点
調査地点数：380000地点
決定機関：国税庁
目的：相続税や贈与税の算出の基準として使用する。
路線と聞くと、鉄道などをイメージされるかもしれませんが、ここでいう路線とは、出発地点から目的地となる点を結んだ線であり、例を挙げるなら、自宅前の道の端から端までに接する土地を「路線価」として、㎡単価で決定付けています。
「固定資産税評価額」とは、主に固定資産税を決定する時に使われています。
「固定資産税評価額」は、実際に不動産を持っていないと、聞き慣れないものかもしれません。
固定資産税とは、土地を所有している人に対して、その土地の評価額を課税する地方税になっています。
「固定資産税評価額」は、固定資産税を決めることのみが目的ではありません。
不動産取得税や相続税の税額算出時にも用いられています。
公表日：毎年7～8月ごろ
基準日：1月1日（3年毎）
調査地点数：400000地点
決定機関：市町村（東京都のみ都）
目的：主に固定資産税や不動産取得税の算出に使用する
「路線価で相続税を算出するのでは？」と思われたかもしれませんが、相続税を決めるときの土地の評価の算出には、実は「路線価方式」と「倍率方式」で方法が違う場合があります。
「路線価」から土地の評価を確認できれば、そのまま相続税の算出に使用できますが、「路線価」が定められていない地域があり、そのような場合は「固定資産税評価額」に対して、一定の倍率を乗じて相続税を算出することとなっています。
土地には、これら4つの指標がありますが、実際の売買価格は需要と供給バランスによって変わってくるため指標の価格とは異なります。
もし、土地の購入を考えている方は、不動産会社などのプロに相談して、正確な価値を把握することから始めましょう。
