最近では、建売住宅よりも自分で土地を探して自宅を建てるといったケースが増えています。
戸建用の土地を探す際に気を付けたいのがセットバックです。
土地に建物を建てる場合には、幅4m以上の道路に2m以上接している必要がありますが、道路幅が4mに満たない場合は不足する幅を後退(セットバック)することで建物を建てることができます。

しかし、セットバックした部分には建物を建てることができません。
セットバックが必要な土地を購入する際には、セットバック部分を考慮するなど注意が必要です。
セットバックが必要な土地を購入する際のチェックポイントについて解説します。

●建築基準法上の道路とは

土地に建物を建てる場合には、災害時に緊急車両が入れるように建築法上の道路に2m以上接しておく必要があります。

建築法上の道路とは、原則として4m以上の道路のことです。
建築法上の道路については以下の種類があります。

・42条1項1号道路(国道や市道など。道路法上の道路)
・42条1項2号道路(開発エリアに設置した道路。開発道路)
・42条1項3号道路(建築基準法施行時に既に存在していた道既。存道路)
・42条1項4号道路(土地計画法で特定行政庁が2年以内に事業を行うために設定した道路。計画道路)
・42条1項5号道路(土地を建築敷地として利用するために特定行政庁が指定した道路。位置指定道路)

●セットバックが必要な道路

ただし、条件によっては4m未満でも建築法上の道路と認められています。
それが42条2項道路(みなし道路)です。
建築基準法が施工する以前から存在する道路で特定行政庁が指定した4m未満の道路のことを言います。
4m未満のままでは建物を建築することはできませんが、道路の中心線より2m以上確保する(セットバック)することで建築が認められます。

●セットバックが必要な土地を購入する際のチェックポイント

セットバックが必要な土地は、価格が安いといったメリットがありますが、前面道路が狭いので車庫入れが難しいといったデメリットもあります。
ここでは、セットバックが必要な土地を購入する際の3つのチェックポイントについて解説します。

1.セットバックしても建築が可能か
セットバックした部分は道路と見なされるので建築面積に含むことができないので、建物の企画をする際にセットバックの面積を引いた上で建ぺい率や容積率を計算する必要があります。

2.セットバック部分には駐車ができない
セットバック部分は道路扱いなので駐車場として利用することができません。
駐車場が必要な場合は、1階を駐車場にする、敷地内に駐車スペースを確保する必要があります。

3.セットバック部分の舗装
セットバック部分の舗装については所有者が行うのが原則です。
しかし、公道など特定行政庁が所有している場合、道路部分を無償で提供する場合は特定行政庁によっては負担してくれるケースもあります。
セットバック部分の舗装費用については、土地を購入する前に特定行政庁に確認しましょう。

●最後に

セットバックが必要な土地を購入して戸建を建てるのは、色々とチェックすることが多いので面倒に感じる人も多いでしょう。ですので、すでにセットバック済みの土地を購入するのも選択肢の一つです。
不動産会社によっては、指定された建築会社で建築することを条件に建築条件付土地として販売しているケースもあります。
不動産会社が開発した分譲地であれば、初めからセットバック済みで販売している場合が多いので、追加費用を出して改めてセットバック工事をする必要がないので安心です。
ただ、手間が掛からない代わりに価格は少し高くなるので、面倒でなければ価格の安いセットバックが必要な土地の方がお得なケースも多いので予算に応じて検討しましょう。